我国《民法典》的创新之处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权，并以物权编专章规定了居住权制度。《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权制度，是对党的十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”政策的贯彻落实，是立法层面对“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的回应，也是国家对养老问题、住房问题等现实问题的关照。《民法典》之所以专章规定居住权，归根结底是为了回应我国社会对居住权制度的需求，具有重要的社会意义和法治价值。
居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用的权利。该权利来源于古罗马法，近代以来，欧洲大陆国家的主要民法典，如《法国民法典》《奥地利民法典》《德国民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》等均明文规定了居住权；英美国家也存在终生地产权等与居住权在功能上相似的制度。在我国《物权法》制定过程中，是否将居住权制度纳入，曾是当时最大的争议点之一，尽管最终未能在法律中作出规定，但在此过程之中，理论和实务界对居住权制度进行了积极探索，并形成了诸多成果，这些探索也为《民法典》中居住权制度的设计打下了良好基础。
从形式上看，居住权与房屋租赁权存在相似之处，但二者实际上存在明显区别。第一，居住权为一种独立的用益物权，租赁权则属于债权。居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等所有特征，居住权人对房屋可以进行专属的、排他的利用，从根本上有效地保障居住权的稳定与安全。而作为债权的租赁权则具有相对性，租赁权人的权利义务受制于与债务人的预先约定，同时也只能对抗特定的债务人。第二，居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，未登记的，不发生设定居住权的效力。而租赁权本质上是一种债权，是否登记一般并不影响租赁关系的成立。第三，取得租赁权，是以支付租金为条件，而居住权原则上是无偿的。第四，居住权的设定期限没有限制，而租赁期限则最长不超过20年。根据《民法典》的规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”这就使居住权人有了更为稳定的居住利益。在居住权的期限内，如果没有法定或约定的事由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承，购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。
完善住房保障体系
我国目前已经建立起廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次的保障性住房体系，在一定程度上解决了中低收入群体的住房问题。但是，这些保障性住房的覆盖人群有限，手段不够完备，相关制度在实施过程中也滋生了其他社会问题，尚不能完全解决目前的住房问题。例如，廉租房的保障对象仅限于低收入家庭，覆盖范围小；公租房虽然范围有所扩大，但各地标准不一、发展较不平衡；经济适用房虽然面向中低收入家庭，但其价格实际上一般的低收入家庭仍然难以负担。相比之下，居住权制度在实现“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度优势。一方面，在商品房以外的住房保障房领域采取以保障居住为目的的居住权式保障，可有效解决保障房领域的违规申请、炒作投机等问题。另一方面，居住权人有权在权利存续期间占有、使用房屋，以满足其生活居住的需要。公租房、经济适用房、集资房等大量出现，若将承租人的权利仅仅解释为租赁权，在稳定性、公示性方面不足，但有了居住权制度，居住权人在发生第三人侵害房屋的权利的现象时，则可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权性救济。当然，居住权也有严格的设立条件，一是要有书面合同或遗嘱为依据，且需要到登记机构申请居住权登记；二是居住权不得转让、继承，除非另有约定，否则也不能出租；三是居住权期限届满或居住权人死亡，居住权消灭，须办理注销登记，之后住宅所有人享有完全支配权。
增加制度的弹性
居住权的一大优势就在于其内容的弹性化，既可以通过法律限制其转让、抵押等权能，从而实现社会保障功能，又可以由当事人约定部分或者全部排除上述限制，从而满足人们利用财产形式多样化的要求。例如，当事人合资建房或者购房时，可以采取同时约定所有权和居住权的方式来合理分配房屋的价值。又比如，分时度假酒店、酒店式公寓等房产投资行为兴起，但在过去的房地产制度下，投资人只能选择购买公寓或酒店所有权，或与出售人以合同约定使用权的方式进行投资，其投资成本对于单个人来讲，明显过高，而合同约定的使用权又受制于债权相对性，投资人权益很难得到保障，若从居住权的角度解释，则相对合理，既能有效降低投资成本，又能克服债权保障力弱的劣势，对当事人之间的权益分配也更为均衡。有了居住权制度，在上述情况下，既能坚持物权法定原则，又能增加实现房屋权益的途径，为未来的物权制度创新留下了充分的空间。
为弱势群体保障兜底
《最高人民法院、国家发展和改革委员会关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》指出，准确把握民法典关于居住权的立法目的与成立条件，依法妥善审理涉居住权案件，充分发挥居住权扶弱、施惠的社会保障功能，保护弱势群体的居住权益。在现实中，离婚案件的弱势一方、孤寡老人等群体常常面临住房基本需求难以得到满足的困境。例如，《婚姻法》第42条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。”针对这一规定，最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》中规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”但是，关于居住权的具体范围和设立条件，司法解释并未细化，加上当时我国法律尚未规定居住权，因此这条司法解释在实践中的作用难以有效发挥，而此次《民法典》将居住权纳入法律之中，那么这一问题将得到较好解决，弱势一方的居住权保障将有法可依。
值得注意的是，尽管居住权制度在《民法典》中被首次规定，为今后相关案件的审理提供了法律依据，也限缩了裁判者自由裁量的范围，有利于矛盾纠纷化解，但关于居住权的许多问题还需要进一步明确。比如：新设居住权的房子落户权益、入学权益的归属；居住权与抵押权、担保物权等权利的冲突；居住权是否能够分割分享、撤销等；这些问题均是居住权目前设立过程中的未尽事宜。而且，居住权的相关问题往往争议复杂，关涉人民群众的基本生活，在具体案件的审理中，必须慎之又慎，有必要通过法律解释和漏洞填补等方法，实现法律推理逻辑和个案公平正义的平衡。（金辰）
