角色1

些许闲钱的投资者

　　三十出头的陈先生和他的太太，凭借着夫妻月收入近万元的资本，在福州明显过得相对“滋润”，手头有两套房子，新购置的一套是今年１月“怦然心动”买下的。

闲钱的出路

　　陈先生一直很困惑：“像我们这样一群人，基本上手里都有点闲钱，但究竟如何才能实现它的最大增值化呢？”

　　民间借贷是条路子，福州这方面也比较盛行。但８厘或１分的利息，陈先生明显有点“吃”不饱的感觉。于是，陈先生开始玩基金、玩保险。

　　２００３年初在亲友的“怂恿”下，陈先生以１５万元的资本挤进了股市。但两年过后，也就是到了２００５年初的时候，贬值成５万元，整整缩水了２／３。

　　他曾经考虑过股票投资高收益高风险的问题，但没想到最终输得如此凄惨。

　　事实上，陈先生没有想到的事情还有很多，比如一向相对保守的他会介入投资买房。

偶然的投资

　　陈先生最终将资金投进了房产。而按照他的说法，“这一切都很偶然。”

　　“２００４年底，在一位亲戚的委托下，我帮他买了一套房子，１６０平方米的复式楼只花了４０万，但现在卖个５５万肯定没有问题。说实在话，我还真有点后悔，为什么当时没有跟进。”陈先生说。

　　２００５年底开始不断上扬的楼市给了陈先生莫大的刺激，加之周边朋友同事都在买房，他遂于２００６年初加入买房投资一族中。

　　“１３３平方米的复式楼，我一次性付清了３１万多，每平方米只有２４００元，现在肯定不止这个价了，不过，现在究竟什么价，我还没有去关心。手上的这第二套房子，有可能拿去出租，也有可能转手，再看看吧，毕竟现在的形势这么好。”陈先生如是说。

　　“至于我还会不会购买第三套房子，这还很难说，不过，说实在，我是有点心动。”

角色2

典型性投机者

　　吴葱麟，自称小户，来自于炒房团最为盛行的大本营——温州。２００３年底第一次踏上福州，两个月后，他带了四五个朋友直接“杀”到东区，一个人一口气买下了４套房。

低调温州客

　　炒房盛名之下的温州客其实相当低调，找这些人花费了记者不少工夫。吴葱麟，平时人在温州，于重庆、福州等处购置了少量的房子，并非全心思扑在炒房上。

　　对于在福州炒房，吴葱麟如是说，“当时福州房价真的是偏低，在所有省会城市中属于中下，而在东南沿海一带，真的是可以倒着数了。既然房价偏低是不争的事实，且又因对台区位优势，福州未来的发展方向自然倍受关注，房价一路上扬当然也很正常。”

　　福州房价的一路走高，让吴葱麟的“投资”热情更为高涨。

　　“手里的这４套房子现在卖是不可能的，时候明显还不到，我还有再继续投资的想法。”听得出来，同大部分炒房客一样，吴对未来福州的楼市确实很“偏执”。

２５％是炒房人

　　温州炒房团确实很疯狂，而业内外好奇的一点是，这样一拨炒房者，究竟会占到多大的比例？

　　福州市房地产经济研究会一不愿透露姓名的高级经济师给出的答案是３０％。

　　这个比例，和福州兴元房地产开发有限公司给出的数据颇为相似。

　　据该公司有关负责人表示，“在兴元星辰８０２套房子中，有１８２套是被温州人买走的。扣除一些温州人拿下两三套的，加上一些非温州人的炒房散户，实际上这个比例基本在２５％左右。”

　　而来自业内的说法是，就炒房来说，于２００４年底正式开盘的兴元星辰相当具有典型性，身居东区，且开盘时间和温州客介入福州楼市的时机很吻合，因此，“从某种意义上来说，兴元星辰甚至可以称得上是温州炒房团的标本式福州大本营。”

投资者和投机者的风险

一再追涨加剧被套

　　对于这样特殊的两个群体，福州市房地产经济研究会一不愿透露姓名的高级经济师认为，通过转手，追逐差价，直接产生效益，自２００５年底不断飙涨的福州楼市给炒房者看到了投资或者投机的好机会。

　　“投资渠道的相对单一性也加剧了这种近乎疯狂的局面，当时一直低迷的股市让那些人不得不寻找另外一条出路，无疑，固定资产投资是最好的选择。”该经济师如是说。

　　但对于这样一拨人，福州大学房地产学者王阿忠很是担忧，“投资也好，投机也好，他们的风险还是相当大的。”

　　王阿忠认为，投机者面临着市场本身的系统性风险和个人操作的非系统性风险，“这样的双风险不是每个投资者或投机者都能承受得了的。”

　　“类似银行提息的政府宏观调控往往是无法控制的，而个人操作虽然具有可控制性，但一再出现追涨的心理往往会加剧被套的风险。”王阿忠如是说。

角色3

现在有需求的自住购房者

　　和大部分普通的购房者一样，福州郑先生工作之后，希望有一个稳定的“窝”，于是，他用３年的时间积累了首付的１０万元，因为他做销售业务，收入还算可以。

　　“我在仓山买了一套３２万元的房子，首付了１０万元，按揭贷款２２万元，月供１５００元，２０年期。虽然贷款２２万元，但到２０年付清之后，我总共需要还３２万元，也就是多交１４万元的利息。这１４万元算是为银行做贡献了。”郑先生无奈地说。

经济适用房梦想破灭

也想过长期租房住

　　郑先生２００１年７月份毕业，他刚出来工作的时候，很希望能买一套经济适用房。

　　“经济适用房有很多的优惠政策，价格相对比较低，要是能弄一套就好了。但后来我发现没有那么容易，因为福州的经济适用房很少，申请的条件很严格，受到很多限制，我又是外地人。而且听说弄经济适用房要有点背景才行，想到这些，我干脆断了这条‘买经济适用房’的路。”郑先生说。

　　而记者采访的一位公务员刘先生也有同感，“我年轻的时候想买房，那时候价格很便宜，但是积累不够。现在５０岁了，去年买了经济适用房，每平方米１７８８元，我还算是很幸运的一个，但福州还有很多人并不是都这么幸运。”

　　在经济适用房梦想破灭之后，郑先生也想到了租房。

　　“开始的时候，身边很多朋友多次调侃说不用买房，因为太贵了不划算，租房子住算了。我又何尝不希望这样呢？但总觉得没有房子，有一种“漂”的感觉。而且租房子经常需要隔年订合同，搬来搬去很麻烦，只能买房子。”他说。

收入不稳定 风险大

但贷款利率多次上调

　　“我的收入并不是很稳定，大部分人到了３５岁就没办法跑业务了，到那时候怎么办？所以，我希望现在拼命多赚一些，按照１５００元的月供，夫妇俩每个月至少要赚２５００元才能正常生活。如果有了小孩，整个家庭收入要每月３５００元才能保证正常的生活。”郑先生说。

　　但让郑先生感到心惊胆战的是，自去年以来，银行的贷款利率已经多次上调。

　　“偏偏在我买房子不久，贷款利率就上调了，我现在只能多赚钱，如果还了房子的贷款，下半辈子过得就轻松一些，如果还不完，每天都感到有压力很大。”

□专家观点

福州购房者

４０％至５０％用于自住

　　在福州像郑先生一样的购房者有多少呢？福州房地产经济研究会高级经济师林云认为，这个比例占整个购房人群的４０％至５０％，他们均用于自住，属于普通的购房者。

　　林认为，其实在这部分购房者当中，还有很多是属于机关单位收入比较稳定的职工，遇到儿女婚嫁等事情需要买房。此外，他们有房改基金。“既然有房改基金，现在房价上涨，你不买白不买。出于这样的心态，所以购房者的队伍日益壮大。”

角色4

被迫“提前”买房的人

　　刚买下福州大景城新房的吴女士，心情却一点也不轻松。

　　“我本来不想这么快就买房子，先租个房子住几年再说，但从去年到现在，房价一路上扬让我感到很害怕。早在去年底的时候，我就关注房价的动态，那时我所在的楼盘价位在２７００元左右，但那时侯我觉得价位会下调，所以还是忍住了，反正我不急着买房子。而到了上个月，价位竟然飙升到３８００元！完了，再不买恐怕这辈子很难买房了，但这个时候，每平方米要多付１１００元。”

　　就这样，吴女士咬咬牙，把房子给买了下来。

按下手印的那一刻，我的手发抖了

　　然而，至今仍让吴女士感到后怕的是，在按揭条上按下手印的那一刻，她的手发抖了。

　　“那天与银行签贷款申请，平生第一次按这样的手印，很紧张。房子一共是４０万元一套，需要首付１０万元，月供２０００多元，１５年付清。我想，以后还要奋斗１５年，也不知道将怎样度过。”吴女士说。

　　而这首付的１０万元，是吴女士和她的先生含辛茹苦地奋斗了９年才完成的“积累”。

　　“我从学校毕业已经八九年了，夫妇俩都是３０出头的人，每个月收入加起来不过４０００元，月供２３００元，超过一半的收入要用来支付月供，对于一个家庭来说，意味着未来的这１５年更加艰难。”

　　而令吴女士担忧的是，小孩已经３岁了，明年就要上学。“无论如何，肯定要保证小孩的教育投入，至少也要每月五六百元的。再加上房子现在还没有装修，一般经济的装修也要七八万元，这些钱都要算上。”

那个月躲避一个朋友庆典

　　而房贷的压力让吴女士遇到了一件尴尬的事情。

　　“有一次得知一个朋友办喜事，他们商量着大约每人要送８００元的‘红礼’，但刚好那个月我们口袋实在紧张，无奈之下只好‘回避’，因为送少了不好意思，送多又心有余而力不足，只好装着不知道逃过。”吴女士说。

不知道是赚了还是亏了

　　现在，这位不得不“提前”买房的吴女士每天都关注的一件事情就是，福州东区现在的房价如何。

　　“我不知道我买了房子之后是赚了还是亏了。有时候想，一生花这么大的精力在房子上，总觉得买的不如卖的精，无论今后房价是涨还是跌，我都觉得不好受，但只能安慰自己，只要你觉得这个房子有很关键的地方值得你去买，那就去买。”吴女士无奈地自我安慰，“看看现在房价还在涨，我就是觉得，如果上个月不买的话，还真要一辈子做‘房奴’了。”

□专家泼冷水

不出３至５年福州房价回落

买房者“一定冷静”

　　林云认为，像吴女士一样被迫“提前买房”的人，在福州大约占整个购房者的２０％左右。

　　他说，目前福州市的茶亭街拆迁、行政中心东移等，导致大量购房人群出现，所以，给卖房者传递了一个“供不应求”的信号。

　　对于福州的这一“羊群效应”，林云却大泼冷水。他认为，“我建议购房者一定要冷静，我估计，不出３至５年，福州的房价肯定回落。”

　　林认为，到那时侯，“福州的房子闲置一大堆”。

　　“从目前福州的人口结构看，不到３至５年，空置房子会增多，继而空置房的管理问题凸现；再则大量资金的滞压，反过来影响到整个房市发展。”

角色解读

　　现在就有需求的自住购房者，属羊群效应中的最无奈者，为了构筑一个安稳的“窝”，摆脱“漂”的感觉，无论如何，都要买下一套房子。这类“羊”希望买到实惠的经济适用房，但经济适用房的“门槛”令其望而却步。

　　本想在两三年以后如愿的购房者，希望也许过一阵“房价会跌”，所以在等待着购房的最佳时机。但“只涨不跌”的房市让人感到很失望，“如果再不买，后悔就来不及了”。但买了之后压力很大，也不知道自己“是赚了还是亏了”。

快报速评

有草可啃

但亦有狼在旁

　　快，涨的速度确实快了。

　　弥漫在福州楼市之间的追涨心理，使得榕城楼市创了一个久违的“奇迹”。

　　于是，正如本报昨天报道的那样：榕城楼市有了一个“羊群效应”。简单地说是：第一头羊发现一块地有草吃，其他的羊也纷至沓来。

　　羊群壮大了，不过，有一点被忽视了：羊群周边并不缺环伺的狼。

　　“羊”们有一个认识是正确的：寄希望于短期内房子降价的可能性太小了。但，涨价还有快慢之分。随着看涨羊群的壮大，涨价速度确有失控的可能。

　　着眼于出租、以赚取租金收入为目的的投资者，往往会转变为着眼于“低买高卖”、以赚取“买卖差价”为目的的投机者，因为利字当前。

　　试想一下：投资量度一旦被投机所打翻，投资的心理一旦被投机所取代，房价上扬速度还能控制得住么？

　　再想一下：投机的心理一旦占上风，便会同时出现“房价飞涨”与“空房率猛升”的现象。有效的需求淹没于无市的价格之中，楼市希望将何在？

　　寄希望于房价的上涨，则属于严格意义上的投机。在当前购房者中，投机心态正在膨胀。

　　解读完羊群中的几类之后，我们可以发现这样的类比：股市中领涨板块上涨了，其他的板块就有一个补涨的空间；炒股者中有人赚了，也有另一群人补涨。但股市尚有牛熊之分，炒股尚有盈者十中仅二三的说法，同样有着投机机会的楼市，难道不会也有牛熊之节气？

　　羊群之中，谁又不会可能是承接所有风险的最后一拨羊。

　　自信如潘石屹者，不久前也宣布，今后三年不再开发住宅。

　　而聪明如任志强者更是叹息：“这一轮房价疯涨是个危险的信号。”

　　以工薪养家居多的“羊”们，或许可以多注目一下头上天空的阴晴！